Владельцы зданий с одним арендатором с тройной нетто-сетью (NNN), сданных в аренду для кредитования достойных арендаторов, обнаруживают, что финансирование аренды с помощью кредитного арендатора часто является лучшей альтернативой, чем продажа, когда они нуждаются в денежных средствах.
Продажа здания не является недорогим делом; брокеры взимают комиссию от 4 до 6%, а также многочисленные судебные издержки и другие прочие расходы.
Помимо прямых расходов, связанных с продажей, существуют также налоговые соображения. Передача права собственности является налогооблагаемым событием; Любой достигнутый успех будет очень желанным дядей Сэмом. Доходы от продажи облагаются налоговым бременем прироста капитала или сложными и чувствительными ко времени правилами обмена 1031.
Кроме того, продажа здания — это трудоемкий, сложный процесс, в котором участвуют покупатели, которые ожидают, что продавцы будут отдавать имущество, брокеры, чья структура комиссионных создает конфликт интересов, — адвокаты со скоростью четыреста долларов в час, которые требуют оплаты независимо от того, совершается ли сделка Прибыльны и различные третьи лица и процессоры, которым, честно говоря, все равно, произойдет транзакция или нет. Короче говоря, продажа недвижимости — большая проблема.
Рефинансирование актива также не обходится без проблем, но когда инвесторы NNN используют методы финансирования аренды арендаторами, они часто считают его высокопрофессиональным и эффективным методом монетизации существующего капитала.
С точки зрения владельцев недвижимости, CTL — это простой и удобный способ заимствовать у одного арендатора. Проще говоря, если сдача в аренду и сдача арендатора соберут арендодателя, он может вытащить 100% капитала из здания примерно за полтора месяца.
CTL является узкоспециализированной формой банковского дела в сфере недвижимости. Банкиры предоставляют ипотечный кредит на коммерческую недвижимость, создают облигации частного размещения, обеспеченные доходом, получаемым от аренды NNN, продают облигации инвесторам с фиксированным доходом и передают выручку заемщику. Все это работает бесперебойно и эффективно, если кредит имеет право.
Для того чтобы сделка имела право на кредитование CTL, недвижимость должна быть «автономной», то есть она должна быть отдельной посылкой для целей налогообложения, и она должна быть сдана в аренду NNN одному арендатору «инвестиционного уровня». Большинство банкиров считают что-либо выше BBB — Standard and Poors и / или Ba1 — Moody’s как инвестиционный уровень. Если эти критерии соблюдаются, обычно нет проблем с получением кредита CTL.
Кредитование CTL — это кредитование с высоким левериджем, по сути, банкиры CTL не устанавливают никаких ограничений в отношении стоимости кредита (LTV) и имеют чрезвычайно низкие стандарты отношения обслуживания долга (DSCR); обычно 1.01X — 1.00X. Это означает, что владельцы могут получить доступ к 100% своего капитала, не отказываясь от владения недвижимостью. Заемщики сохраняют права на всю арендную плату, полученную сверх ипотечного платежа. Это означает, что любые ежегодные увеличения или продления принадлежат арендодателю, а не банку или новому владельцу.
Еще одной привлекательной особенностью CTL является тот факт, что это амортизируемое финансирование с фиксированной ставкой. Заемщики не будут ощущать последствий повышения процентных ставок, и им никогда не придется беспокоиться о том, что им придется выплачивать большие баллонные платежи в конце жизненного цикла здания. Кредиты CTL, как правило, совпадают с продолжительностью аренды; Когда срок аренды истек, кредит уже выплачен, и собственность свободна и чиста. Если арендатор возобновляет все арендные платежи, текут прямо к нижней строке.
Инвесторы NNN считают, что ссуды CTL относительно беспрепятственны, это ссуды без права регресса, ипотека, а не кошелек владельцев. Кроме того, их быстро и легко получить, если сделка имеет право. Кредит CTL может финансироваться и закрываться от начала до конца всего за 45 дней (обычно 60 дней). Стандартная коммерческая ипотечная ссуда от банка или страховой компании может занять 90-180 дней или больше, чтобы завершить, а продажа актива может занять месяцы и месяцы маркетинга и переговоров до его окончательного закрытия.
По сравнению с попыткой продать арендованное NNN здание с одним арендатором, CTL может быть очень выгодным и часто является лучшим выбором. CTL предлагает самые большие ссудные ссуды в индустрии коммерческих ипотечных кредитов (до 100% LTV), и, в отличие от выручки от продаж, налоговые счета не причитаются. Это может быть выполнено очень быстро, и нет никакой конной торговли вперед и назад. Многие владельцы, разработчики и спонсоры считают, что CTL является превосходным методом реализации акций, которые они заключили в недвижимость одного арендатора. В любом случае, CTL стоит рассматривать как альтернативу продажам.
